Stag Industrial – Teollisuuskiinteistöjä

Kuten kuukausikatsauksen yhteydessä mainitsin, niin Stag Industrial REIT oli tutkittavien firmojen listalla. Tällä viikolla yritystä vähän tutkailin ja päädyin ostamaan sitä pienen erän salkkuuni (250kpl hinnalla 22,33$). Tällä hetkellä salkussani on seuraavia REIT yrityksiä:

  • Medical Properties Trust, Inc.  (sairaaloita)
  • Realty Income Corporation (laaja-alaisesti tuhansia eri kiinteistöjä)
  • Whitestone REIT (pienempiä kauppakeskuksia, joissa on jalostuspotentiaalia)
  • STAG Industrial (teollisia kiinteistöjä)

Salkkuni sisällöstä rupeaa nyt olemaan REIT yrityksissä riittävä paino. Jos vielä jotain REIT yrityksiä ostan, niin ne tulevat olemaan todennäköisesti joko vanhainkoteja/hoitolaitoksia tai asuntoja. Kotimainen Orava REIT ei kuitenkaan kiinnosta. Se on yrityksenä aivan liian pieni ja tätä kautta riskialtis.

Mutta entäs tämä STAG Industrial – miksi se päätyi salkkuuni?

 

Yleiskatsaus

STAG Industrial on keskittynyt yhden vuokralaisen teollisiin kiinteistöihin. Eli käytännössä yrityksellä on vuokrattavaksi suuria teollisia rakennuksia, joissa toimii yksi suurempi yritys tai suuren yrityksen yksi tehdas. Yrityksellä on nyt 209 teollista kiinteistöä yhteispinta-alaltaan noin 3,5 miljoonaa neliömetriä. Yritys toimii USA:ssa ja näitä kiinteistöjä on 34:ssä osavaltiossa. Yrityksen kotisivut löytyvät täältä: http://www.stagindustrial.com/

 

Yritys on hyvässä kasvuvauhdissa ja tämä oli yksi syy miksi lähdin tämän omistajaksi. Esimerkiksi pelkästään Q4/2013 aikana Stag Industrials hankki omistukseensa 10 uutta kiinteistöä, yhteishinnaltaan 96,9 miljoonaa dollaria. Ja kun koko viime vuosi huomioidaan, niin Stag teki hankintoja 346 miljoonalla dollarilla, kasvattaen vuokrattavaa pinta-alaa noin 30%:lla vuoden 2012 loppuun verrattuna.

Kasvuvauhtia ja investointien kokonaissummaa voi verrata siihen, että yrityksen markkina-arvo on nyt noin 1,04 miljardia dollaria. Kyseessä on siis pieni tai korkeintaan keskikokoinen REIT USA:n mittakaavassa.

 

Vuoden 2013 tulos

Vuoden 2013 FFO (funds from operations) oli 70,2 miljoonaa. Kuten muistetaan, niin FFO on REIT yritysten ehkä tärkein kannattavuuden mittari. Ja kun tätä verrataan vuoden 2012 37,6 miljoonaan dollariin, niin kasvuvauhti tulee tästäkin hyvin ilmi. Vuoden 2013 tulos löytyy tästä linkistä, joten en lähde sen tarkemmin tähän kopioimaan lukuja.

Vuoden 2013 lopussa oli kiinteistöistä vuokrattuna 95,6%, joka on erittäin hyvällä tasolla. Yrityksellä oli vuoden 2013 lopussa velkaa kaikkiaan 556 miljoonaa dollaria, joka ei ole summana erityisen korkea, ottaen huomioon että yrityksen yritysarvo oli vuoden 2013 lopussa noin 1,7 miljardia (pörssiarvo + etuoikeutetut osakkeet + velat). Eli yrityksen velkaantuneisuus on melko maltillinen 32% yritysarvosta. Yrityksen lainojen keskikorko oli 3,64%, eli yritys saa markkinoilta hyvin edullisesti velkaa investointiensa rahoittamiseen.

Tämä mahdollistaa hyvän kasvun jatkossakin, jos yrityksen lainamarkkinat pysyvät näin hyvinä.

 

Kiinteistöt ja vuokralaiset

Stag Industrialin vuokralaiset on hyvin monelle eri toimialalla jakautuneina, mikä tasaa tietenkin suhdanneriskejä. Lisäksi yksittäinen vuokralainen tuo vuokraliikevaihdosta maksimissaan 3%:ia, mikä tarkoittaa erittäin laajaa riskinjakautumista. Ottaen huomioon että kiinteistöjä on 209 kappaletta (helmikuu 2014 tilanne), niin tätä hajautusta voi pitää eriomaisena.

Stag - tenants

 

Osinko

Stag Industrial on yksi kuukausiosinkojen maksajista. Yritys maksaa tällä hetkellä 0,105$/kuukausi osinkoa, tarkoittaen vuodessa 1,26$ osinkoa. Ostohinnalleni 22,33$ tuo tarkoittaa noin 5,6% osinkoa. Mutta kuten mainittua, niin odotan tästä firmasta sekä liiketoiminnan että osinkojen kasvua tulevina vuosina.

Stag listautui pörssiin vasta vuonna 2011, joten kyseessä on melko tuoreesta yrityksestä. Näin kovin pitkältä ajalta ei yrityksen osinkohistoriaa vielä tunneta. Siksi riskiä tähän osinkoon varmaan jonkun verran sisältyy, kuten myös kasvuvauhdin säilymiseen. Mutta tällä hetkellä ainakin kasvu näyttää aika vahvalta.

 

Verotus

 

verottaja

 

Stag Industrial on tavallinen REIT, joten sen maksama osinko sisältyy Suomi-USA verosopimukseen. Näin osingosta 15% pidätetään lähdeverona USA:han osingon maksamisen yhteydessä ja Suomen verotuksessa otetaan loput. Ainakin Nordnetin tapauksessa asia on hoitunut mallikkaasti muiden REIT yritysten kohdalla.

 

Loppusanat

REIT yritykset ovat osinkosijoittajalle mainioita yrityksiä. Varsinkin USA:ssa REIT yritykset ovat tunnettuja hyvästä ja pitkäjänteisestä osingonmaksusta. Tietenkin pitää tehdä huolellisesti kotityöt, että voisi valita ne parhaat osingonmaksajat. Tämä Stag Industrial tuli salkkuuni melko nopean analyysin perusteella.

Mutta koska se on vain osa salkkuani ja siinäkin vain osa REIT yrityksiä, niin riski ei ole erityisen suuri. On kuitenkin kiinnostavaa seurata miten Stag Industrialin liiketoiminta kehittyy ja tuleeko siitä kenties pidemmällä aikavälillä suuri teollinen kiinteistöomistaja, mikä voisi tarkoittaa jatkossakin kasvavia osinkoja ja nousevaa osakekurssia.

 

 

You may also like...

9 Responses

  1. Mikko sanoo:

    Moi,

    Mielenkiintoinen blogi. itsekin harrastan sijoittamista kasvavan osingon yhtiöihin (lähinnä USA:laiset yhtiöt), joten blogisi aihepiiri sopii omiin sijoitusintresseihini hyvin.

    Itsellä on ollut suunnitelmissa ostaa seuraavia REIT yrityksiä: Omega Healthcare Investors Inc (OHI), Digital Realty Trust, Inc (DLR) sekä American Realty Capital Properties Inc (ARCP). Jos olet tutustunut näihin, olisi kiva kuulla kommenttiasi niistä.

    • osinkosijoittaja.com sanoo:

      Kiva jos blogin aihepiiri kiinnostaa. Yritän kirjoitella aina muutamasta firmasta kuukaudessa ja varmaan valtaosa firmoista tulee olemaan USA:ssa listattuja, koska siellä tuo osinkokulttuuri on paljon vahvempi kuin Suomessa.

      Pintapuolisesti tunnen nuo mainitut REIT firmat. Etenkin tuo OHI on ollut itselläni harkinnassa. Myös DLR on ihan laatufirma, mutta itseäni hieman mietityttää, että miten pidemmällä aikavälillä palvelinkeskusten markkina kehittyy. Jos firmat siirtyvät entistä enemmän näiden suurten toimijoiden ”pilviin” (esim. Amazon, Azure), niin tuo voi olla pois pienempien datakeskusten markkinoilta. Mutta pakko myöntää, että tämä on ihan puhdasta ”mutua”.

      ARCP:tä tunnen ehkä vähiten, eli en uskalla oikein kommentoida mitään.

      Oletko muuten törmännyt tähän Whitestone REIT firmaan, eli WSR:ään? Se on pieni toimija, mutta kasvaa ihan mukavasti ja osinko on oikein hyvä: http://whitestonereit.com/

  2. OHI:a löytyy salkusta, kuten myös siivu DLR:ää, O:ta ja ARCP:tä. Seuraavaksi ostolistalla tuo STAG, näyttää ihan hyvin korottaneen osinkoaan.

    Tuli googlailtua tuota WSR:ää, pitääköhän tämä historia paikkaansa, ei nostoja? http://www.nasdaq.com/symbol/wsr/dividend-history

    • osinkosijoittaja.com sanoo:

      Kyllä tuo pitää paikkaansa, että Whitestone REIT ei ole nostanut osinkoaan. Mutta toisaalta pitää muistaa, että firma on kovin nuori vielä ja muutenkin pieni. Markkina-arvoa on vain 319 miljoonaa dollaria. Joten mielestäni onkin aika ennemmin kasvattaa firman kokoa, kuin pyrkiä väkisin kasvattamaan osinkoa. Tuohan listautui vasta 2009.

      Minulla on salkussani muutamia tämmöisiä pienempiä firmoja, joista toivon tulevan ajanmyötä kovia osingonmaksajia. Tottakai näihin sisältyy huomattavasti enemmän riskiä kuin vaikka osinkoaristokraatteihin. Mutta pitää sitä vähän jännitystäkin olla, että osuisiko salkkuun joku tuleva Realty Income.

      Whitestone REIT:ssä minua kiinnostaa niiden konsepti. Eli ostavat kulahtaneita ostoskeskuksia ja sitten uudistavat ne oman konseptinsa mukaan. Eli kiinteistönjalostusta, ei pelkkää omistamista ja vuokraamista.

  3. $eteliKone sanoo:

    Mainitset artikkelissa että kyseessä tavallinen REIT. Miten näistä eroaa mREIT-tapaukset ja onko niissä jokin ero USA-Suomi verosopimuksessa.
    Oikeastaan olisi todella hienoa jos jossain vaiheessa pystyisit syventymään ja kirjoittamaan REIT ja mREIT osakkeista tarkemminkin.

    $eteliKone

    • osinkosijoittaja.com sanoo:

      REIT on yritys, joka omistaa konkreettisesti kiinteistöjä ja sitten vuokraa niitä tai jotenkin muuten jalostaa kaupalliseen käyttöön. mREIT, eli mortgage REIT, ei omista fyysisesti kiinteistöjä, vaan yritys sijoittaa käytännössä lainapapereihin ja tekee liikevoittonsa lyhyiden ja pitkien korkojen välisestä erosta.

      Nuo ovat siis eräänlaisia rahoituslaitoksia ja niihin sisältyy aika paljon enemmän riskiä kuin tavallisiin REIT yrityksiin. Siksi niiden osinkojenkin edellytetään olevan korkeammalla, tuon riskin vuoksi. Verotuksellisesti näissä ei ole Suomalaiselle sijoittajalle eroa.

      Katsotaan saisinko aikaan kirjoituksen näistä yleisellä tasolla jossain välissä.

  4. $eteliKone sanoo:

    Tuo tosiaankin selittää mREIT:eissä monesti houkuttelevan korkeat osinkoprosentit. Hieno homma, kiitokset.

    $

  5. Viisikymppisenä eläkkeelle sanoo:

    STAG lisätty hiukan =)

    http://viisikymppisenaelakkeelle.blogspot.com/2014/06/viimeisin-osto.html

  6. Kinski sanoo:

    STAG on ostohinnoissa, joten lisäsin hiukan.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *