Whitestone REIT

Whitestone REIT yritykseen törmäsin etsiessäni yrityksiä osinkosalkkuuni puolisen vuotta sitten. Ostinkin sitä jonkun verran, tosin vähän heppoisin perustein: yritys maksaa kuukausittain osinkoa ja osingon taso on hyvällä tasolla. Firmaan tutustuminen jäi kuitenkin aika pintapuoliseksi, joten ajattelin nyt omaksikin ilokseni tutkia hieman tarkemmin, että olisiko tästä firmasta pitkään omistukseen ja kenties osakkeiden lisäostoihinkin.

 

Taustaa

Tämä REIT on aika nuori yritys ja yrityksen oma historiikki alkaa vuodesta 2006 ja nimellä Whitestone REIT vasta vuodesta 2007 alkaen. Listautuminen New Yorkin pörssiin tapahtui vuonna 2010 tunnuksella WSR.

Whitestone REIT:n strategian ytimessä on heidän omaa termiään käyttäen ”Community Centered Properties”. Suomeksi tämän voisi tiivistää sellaiseen ajatukseen, että he ostavat parhaat päivänsä nähneitä ostoskeskuksia, tutkivat mikä niissä on vikana ja sitten jalostavat nämä (toivottavasti) uuteen nousuun. Tämä tapahtuu sekä remontoimalla kiinteistöt että vaihtamalla vuokralla olevat yritykset sellaisiin, jotka parhaiten tukisivat kyseisen alueen kysyntää.

Nämä tavoitteet on tarkoitus saavuttaa:

  • Vakiinnuttaa vuokrausaste yli 90% tasolle (tärkeää, jotta kauppakeskuksen elinvoima säilyy)
  • Haetaan nykyisistä kiinteistöistä vajaakäyttöisiä ja/tai vuokrakäyttöön muunnettavia tiloja
  • Hyödynnetään käyttämätöntä rakennusoikeutta mahdollisiin laajennuksiin
  • Etsitään vuokralaiset, joita alueen asukkaat tarvitsevat. Esimerkkinä vaikkapa joku terveysalan toimija, joka vetää lähialueen asukkaita asioimaan kiinteistössä.

Itse pidän tästä strategiasta, koska kyseessä ei ole vain seinien omistamisesta, vaan laaja-alaisemmasta kiinteistöjalostuksesta.

 

Toiminta-alue ja kiinteistöt

Whitestone REIT - locations

Whitestone REIT hankkii kiinteistönsä pääosin Phoenixin (1,5M asukasta), Chicagon (2,75M asukasta), Dallasin (1,25M asukasta), San Antonion (1,3M asukasta) ja Houstonin (2,2M asukasta) kaupunkien ympäristöstä. Eli käytännössä kyseessä on pääkaupunkiseutua vähän suuremmista kaupungeista, joissa on myös aika voimakasta asukasluvun kasvua.

Vuoden 2013 lopussa Whitestone REIT omisti kaikkiaan 60 kiinteistöä, joissa on yhteensä noin 450 000 neliötä vuokrattavaa tilaa. Kaikenkaikkiaan vuokralaisia oli vuoden lopussa 1243 kappaletta ja yksittäisen vuokralaisen tuoma osuus liikevaihdosta oli korkeintaan 2%:ia.

Vuokrausaste oli vuoden 2013 lopussa 86,8%:ia, eli>90% tavoitteeseen on vielä matkaa vähän.

 

Liiketoiminnan tulos ja kasvu

Seuraavia lukuja pohtiessa kannattaa huomioida, että Whitestone REIT on tosiaan aika pieni, kasvuvaiheessa oleva yritys ja siksi kasvuprosentit ovat aika suuria ja pitkän aikavälin historiaa ei juuri ole.

Vuoden 2013 aikana WSR hankki uusia kiinteistöjä 131 miljoonan dollarin arvosta. Vuodesta 2011 lähtien hankintoja on tehty kaikkiaan yli 300 miljoonalla dollarilla. Vuonna 2013 liikevaihto kasvoi 62.1 miljoonaan, eli 33%:ia kun liikevaihtoa verrataan vuoteen 2012.

REIT yrityksillä tärkeä luku kannattavuutta arvioitaessa on niin sanottu FFO (Funds From Operations), joka WSR:n tapauksessa oli myös hyvässä kasvussa. Eli FFO-Core vuodelta 2013 oli 20,8 miljoonaa dollaria, jossa on 51% kasvu vuoteen 2012 verrattuna. Luvuissa on mukana jonkun verran kertaluonteisia eriä, joten kasvu ei ehkä ihan noin kova oikeasti ole, mutta suunta on oikea.

Vuoden 2013 tulos löytyy täältä.

Aina kun on kyse REIT yrityksistä ja nopeasta kasvusta, niin jonkinasteinen hälytyskellojen ääni soi päässäni välittömästi. Eli kyse on tietenkin velkavivun käyttämisestä kasvun moottorina. Ja näin on toki WSR:nkin tapauksessa.

Vuoden 2013 lopussa yrityksellä oli velkaa kaikkiaan noin 264 miljoonaa, kun taas kiinteistöjen arvoksi on laskettu 546 miljoonaa dollaria. Kyllä tuossa siis vipua tuottojen hakemiseksi käytetään ihan reippaasti. Mutta kun kaikkien velkojen keskikorko oli vain 3,1%:ia, niin korkokustannukset ovat hyvin siedettävät.

 

Osinko ja näkymät

Whitestone REIT ei ole millään mittarilla toistaiseksi ollut kasvavan osingon maksaja. Nimittäin vuodesta 2010 lähtien yritys on jakanut osinkoa $0.095/osake/kuukausi. Tämä tekee 1,14$ osinkoa vuodessa. Tämän päivän (22.4.2014) päätöskurssille 14,20$ tuo tarkoittaa noin 8% osinkotuottoa.

On todettava kuitenkin se, että osinko on mielestäni turhankin korkea, koska se käytännössä on ylittänyt tuon FFO:n. Tuo riskeeraa pidemmällä aikavälillä osingon tason, jos tuo FFO ei parane lähivuosina.

WSR odottaa vuodelta 2014 hieman parannusta ”FFO-Core” lukemaansa. Vuonna 2013 tuo oli 1,10$ per osake ja vuodelta 2014 yrityksen ohjeistus on 1,09$ – 1,18$ per osake.

 

Loppusanat

Tämä firma on salkussani samoista syistä kuin esimerkiksi tuo STAG Industrial. Pidän siitä, että yrityksen strategia on melko yksinkertainen ja keskittynyt yhteen asiaan. Lisäksi yritys on vielä sen verran pieni (markkina-arvo 311 miljoonaa dollaria), että yrityksen strategian onnistuessa on mahdollisuus vielä rajuunkin kasvuun. REIT yrityksillä ovat ensimmäiset toimintavuodet aina vaikeimpia, kun yrityksen riskit ovat keskittyneet pieneen määrään kiinteistöjä.

Huomasin tätä kirjoittaessani, että en oikeastaan vieläkään tiedä tarpeeksi yrityksestä. Seuraavaksi aion perehtyä yrityksen velkaantumiseen vähän tarkemmin ja samalla myöskin tuohon tuloksen muodostumiseen, jotta voisin paremmin arvioida onko osinko kuinka kestävällä tasolla. En siis osta lisää tätä osaketta ennenkuin lisäselvittelyt on tehty.

Saatan päivittää tätä kirjoitusta jossain välissä, kun saan kaivettua lisää tietoa ja kun Q1/2014 tulos on julkistettu. Tuo seuraava osavuosikatsaus julkaistaan 5.5.2014. Täytyy laittaa yrityksen pitämä konferenssipuhelu myös kalenteriin, koska voisin vaikka kysyä tuosta osingosta, että onko se yrityksen johdon mielestä kestävällä tasolla.

You may also like...

14 Responses

  1. Hei! Viimeisin ostoni on REIT W. P. Carey Inc. (WPC). Oletko jo tutustunut?

    http://viisikymppisenaelakkeelle.blogspot.com/2014/04/viimeisin-osto_25.html

    • osinkosijoittaja.com sanoo:

      Moi. Enpä ole tuohon firmaan tutustunut. Täytyypi pistää listalle tutkittavia firmoja. Käytän muuten muistilappunani finance.yahoo.com:n salkkupalvelua. Se toimii aika näppärästi ja kerää myös firmoihin liittyvät uutiset hyvin yhteen kasaan.

  2. Tuomas sanoo:

    Terve, Oletteko tutustuneet sen tarkemmin United Bankersin tarjoamiin REITeihin? Varmaan kulut ainakin isommat kun noissa jenkkien REITeissä.

    • osinkosijoittaja.com sanoo:

      Nuo United Bankersin tarjoamat tuotteet ovat rahastoja, joissa on sisällä REIT rahastoja. En tiedä noista sen tarkemmin, mutta näin lähtökohtaisesti itse ostan vain pörssilistattuja arvopapereita.

      Jos haluaisin ostaa REIT rahastoa esimerkiksi hajautuksen vuoksi, niin sitten ostaisin jotain USA:n (pörssilistattua) closed-end-fundia. Esimerkiksi vaikka tätä: http://alpinefunds.com/default.asp?P=856340&S=857563

      Verotuksellisesti toki perinteinen rahasto on ihan hyvä. Mutta kuten jossain aiemmassa viestissä vähän kirjoittelin, niin haluan osingot konkreettisesti tilille, jotta voin sijoittaa ne edelleen haluamaani osakkeeseen. Harrastukset maksavat aina, joten pidän tuota ”verotappiota” harrastuksen kustannuksena.

  3. Jussi sanoo:

    Hei! Millä prosentilla tätä osinkoa verotetaan?

  4. Henkka sanoo:

    Jokos olet hankkinut tätä WSR:ää lisää? 🙂

    • En ole ostellut sitä lisää, kun ostin jo ensikerralla useammalla tuhannella eurolla sitä. Mutta en ole kyllä katunut ainakaan toistaiseksi ostostani, kun firman business rullaa aika mukavasti eteenpäin. Enkä pidä mahdottomana, että ostaisin tuota lisääkin jossain välissä.

  5. Toni sanoo:

    Oletko viime aikoina seurannut WSR:n kehitystä? Se mitä kirjoitit viime vuonna osingosta pätee näemmä edelleen, eli payout ratio on yhä yli 100%. Vaikka osinkotuotto nykyhintaan verrattuna on hyvä en vieläkään oikein näe miksi se lähivuosina ainakaan kasvaisi.

  6. toni sanoo:

    Seeking Alphan kaveri herättelee taas katsomaan WSR:ää
    http://seekingalpha.com/article/3492996-whitestone-reit-is-now-yielding-10_5-percent

    Nyt mennään jo 10.5% tuotossa, ja toisinkuin jossain GOOD:ssa, tässä firmassa ei ole mitään erityisen haiskahtavaa.. ehkä tuo Houstonin alueen öljyriski ja velkavipu isoimpina riskeinä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *