Independence Realty Trust

Independence Realty Trust on salkkuni ainoa asuntosijoittamiseen keskittynyt REIT ja päädyin tätä ostamaan suhteellisen lyhyen perehtymisen jälkeen syyskuussa 2014. Tarkoitukseni oli löytää pienehkö REIT, jolla on kasvunvaraa tai ainakin mahdollisuus tulla ostetuksi jossain välissä. Ja tietenkin osinkoakin on syytä saada. Onnistuinkohan ostoksessani…

 

Verrattuna Orava Asuntorahastoon

Independence Realty Trust listautui NYSE:een elokuussa 2013 (tikkerillä: IRT), eli kyseessä on hyvin nuori REIT. Kesäkuussa 2014 yrityksellä oli omistuksessaan 19 kiinteistöä kaikkiaan 11 eri osavaltiossa. Asuntoja näissä kiinteistöissä oli 5342 kappaletta.

Tämän jälkeen yritys on hankkinut muutaman kiinteistön lisää, joten käytännössä tällä hetkellä ollaan noin 6000 asunnon suuruusluokassa. Vertailun vuoksi Orava Asuntorahastolla on nyt lokakuun alussa sivujensa perusteella 791 asuntoa, eli tämä IRT on noin 7,5 kertaa suurempi asuntojen määrällä mitattuna.

IRT:n markkina-arvo on tällähetkellä noin 170 miljoonaa dollaria, eli noin 136 miljoonaa euroa. Orava Asuntorahaston markkina-arvo on vastaavasti noin 59 miljoonaa euroa. Toki yritykset toimivat täysin eri markkinoilla, että niitä ei suoraan voi verrata.

Mutta jos ajatusleikkinä lasketaan, että Oravan markkina-arvon kun jakaa asuntojen määrällä, niin summaksi tulee 74 589 euroa ja IRT:n kohdalla vastaava lukema on noin 22 600 euroa. Tuolla perustella Orava tuntuu aika kalliilta. Mutta tuo ei toki tarkoita sitä, että IRT olisi vastaavasti halpa. Asiaa täytyy penkoa enemmän.

Ja otetaan vielä kevennykseksi pieni kuvavertailu mitä näillä keskihinnoilla saa. Ei millään pahalla Orava.

IRT - Phoenix

 

Yleistä Independence Realty Trustista

IRT on, vaikkakin on itsenäisesti listattu REIT, käytännössä osa RAIT Financial Trust konsernia: IRT käyttää tuon konsernin tarjoamia palveluita. Esimerkiksi kiinteistöjen operointi (eli vuokraus, huolto yms…) on ulkoistettu täysin RAIT Financial Trustin omistamalle RAIT Residential yritykselle.

Samoin kiinteistöomaisuuden hallinta hoidetaan IRT:n ulkopuolella, käytännössä siis IRT:llä ei ole juurikaan työntekijöitä, vaan se on ”kuori”, jonka sisällä hallinnoidaan asunto-omaisuutta ulkopuolisin voimin. Suomessa Taaleritehtaalla on aikalailla samanlainen toimintamalli: myös Taaleritehtaan asuntorahastoja hallinnoidaan ”emoyhtiön” toimesta.

Joillekkin sijoittajille tämä ”externally managed” REIT toimintamalli ei ole mieleen. Syynä on tietenkin se, että emoyhtiö voi ”kupata” palveluidensa hinnoittelulla yhtiötä ja näin REIT:n omistajille jää vähemmän jaettavaa. RAIT Financial Trust kuitenkin on IRT:n suurin osakkeenomistaja (noin 28,2%:ia), joten voisi sanoa että tämän hallinnoijan intressit ovat pitkälti yhteneväiset muiden osakkeenomistajien kanssa.

Tämä voi kuulostaa sekavalta, mutta käytännössä aika monet pienemmät REIT yritykset ovat näitä ”externally managed” yrityksiä.

 

Kiinteistöt

IRT:n strategiana ei ole toimia kiinteistöjen rakennuttajana, vaan se pyrkii hankkimaan kiinteistöt valmiina. Rakennuttamalla kiinteistöt itse voi toki päästä parempiin tuottoihin, mutta se on myöskin hitaampaa toimintaa kuin valmiiden kiinteistöjen ostaminen.

Tästä taulukosta näkee hyvin kesäkuun 2014 tilanteen kiinteistöjen suhteen. Aika pian tulee Q3/2014 taulukot, jolloin myös uudet hankitut kiinteistöt ovat mukana. Klikkaa kuvaa, niin saat sen auki suurempana.

IRT - Properties June 2014

Kuvassa nuo Oklahoma Cityn tyhjät kauppahinnat ja velkasarakkeet sisältyvät tuohon 65 miljoonan dollarin kauppaan. Pidän siitä, että kiinteistöt ovat hyvin uusia, jolloin putkiremontteja ei ole tulossa ainakaan ihan lähiaikoina. Tuo on aika mukava myös, että taulukosta näkee keskimääräisen vuokran.

Kiinteistöjen hallinnoinnin kustannuksia taulukosta ei näe, joten varsinaista tuottoa ei tästä pysty laskemaan. Kiinteistöjen ostamiseen otettu velka on mielestäni aika maltillisesti 56% ostohinnasta.

 

Taloudellinen tilanne ja osinko

Yhtiön Q2/2014 osavuosikatsauksen löydät tästä linkistä.  En lähde toistamaan lukuja tähän, mutta oman ymmärrykseni mukaan firman taloudellinen tilanne on hyvä ja vuokratuotot kattavat hyvin kulut ja yritys on voitollinen.

Edellisten neljän vuosineljänneksen aikana yrityksen FFO oli 0,83$. Ja kun yritys jakaa osinkoa kuukausittain 0,06$, eli 0,72$/vuosi, niin osinko on noin 87% FFO:sta, mikä on aivan kelvollinen lukema. Lokakuun 2014 alussa yrityksen pörssikurssi on 9,60$. Näin yrityksen jakama osinko on vuodessa noin 7,5%.

Kannattaa lukea myös tämä syyskuulla 2014 päivitetty firman esittelykalvosetti. Siellä on paljon lisäinformaatiota yrityksestä.

Laittakaa myös kommentteja, jos huomaatte jotain epäilyttävää firman luvuissa.

 

Yhteenveto

Salkussani on nyt jo vähän liikaakin REIT yrityksiä ja laskin nopeasti että paino olisi noin 25%:ia. Nyt minulla on kuitenkin useammasta ei kategoriasta REIT yrityksiä: esimerkiksi STAG vuokraa teollisuuskiinteistöjä, WSR vuokraa kauppakeskusten liiketiloja, MPW omistaa sairaaloita ja ACRP:llä on mm. ravintoloita (ja vaikka mitä muutakin).

Nyt IRT:n myötä minulla on myös asuntoja, joita olen kaipaillut salkkuuni. Ostin IRT:tä 400 kappaletta salkkuuni ja näin kuukausiosinkoja tulee nykyisellä osinkotahdilla 24$ kuukaudessa (miinus verot) lisää.

Nyt yritän katsoa seuraavaa osaketta kokonaan REIT yritysten ja öljyalan yritysten ulkopuolelta. Melko helposti käy niin, että jää koukkuun tiettyyn yrityssektoriin, mutta se ei ole hajautuksen kannalta hyödyllistä. Salkustani puuttuu lähes kokonaan vielä lääkealan yritykset, telecom yritykset ja myöskään kuluttajatuotteiden yrityksiä ei mainittavasti ole. Näitä on lähinnä vain SDIV rahaston sisällä.

You may also like...

2 Responses

  1. $eteliKone sanoo:

    Kiitos jälleen mielenkiintoisesta artikkelista ja sai tällä kertaa jopa nauraa ääneen, tuo valokuvavertailu oli napakymppi. 😀 Varsinkin nyt päätettyjen eläkeratkaisujen jälkeen olen entistä varmempi myös itse, että osinkosijoittaminen on oikea tapa valmistautua tulevaan, ja olen päättänyt itsekin että kun saan tämän hetkiset kertaluonteiset rahaa syövät investoinnit hoidettua pois, aloitan ensi vuoden puolella saman tyylisen osinkosijoittamisen myös itse – ja tulen olemaan jatkossakin blogisi aktiivilukija, loistavaa settiä kerta kaikkiaan!

    $

    • Kiitos kiitos. Olihan se vertailu vähän epäreilu, kun Suomessa on kuitenkin vanhassakin talossa vähintään kaksinkertaiset ikkunat, mikä selittää sen, että asunnot maksaa 3X enemmän kuin vaikka USA:ssa 🙂

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *